Kat Mülkiyeti Kanunu 2026: Güncel Değişiklikler ve Yöneticilere Etkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 1965’ten beri Türkiye’de site, apartman ve karma yapıların yönetim çerçevesini belirler. 2024-2026 arası yapılan değişiklikler, dijital dönüşümü resmî olarak tanıdı ve yönetim kurullarının yetki sınırlarını yeniden çizdi.

Bu yazıda en kritik 6 değişikliği, yöneticilerin uyum sağlaması gereken zaman çizelgesini ve hatalı uygulamanın yol açtığı yasal riskleri inceliyoruz.

2022 değişikliği ile yönetim planında belirtilmesi koşuluyla genel kurullar tamamen veya kısmen elektronik ortamda yapılabilir. Kararlar dijital imza veya kişisel kimlik doğrulama ile alınır.

Bu, eski sistemde fiziki yeter sayı sağlanamadığı için 2-3 kez ertelenen toplantıların artık mümkün hale geldiği anlamına gelir. Hibrit toplantılarda fiziki ve online katılımcılar aynı tutanağa kaydedilir.

Yöneticilik süresi en fazla 2 yıl ile sınırlandırıldı. Yeniden seçim mümkün, ancak her dönem için ayrı oylama gerekir. Yöneticilik azli için kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir; özel bir gerekçe aranmaz.

60 gün gecikmiş aidatlar için icra takibi başlatılması yöneticinin yasal zorunluluğudur (madde 20). Yönetici bu görevini yerine getirmezse, kat maliklerine karşı sorumluluğu doğar. 90 günde haciz, 180 günde tahliye davası açılabilir.

Yeni düzenleme, dijital aidat sistemi kullanan sitelerde otomatik tahakkuk + dijital ihtarname uygulamasını mümkün kıldı. Bu, sürecin manuel hatalardan arınmasını ve ispat zincirinin dijital olarak tutulmasını sağladı.

Havuz, spor salonu, ortak teras gibi alanlar için kullanım yönetmeliği yönetim planında yer almalıdır. Yönetici, kullanım kurallarını sakinlerin onayı olmadan değiştiremez. Yönetim planı değişikliği için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğu gerekir.

2024 değişikliği ile site yönetimleri Veri Sorumluları Sicili’ne kayıtlı olmak zorunda. Kamera kayıtları 60 günü aşarak saklanamaz; sakinler veri silme hakkına sahip. Kapı kontrol kabini personeli açık rıza belgesi imzalamalıdır.

Yönetim planı, sitenin temel anayasasıdır ve KMK’ya aykırı hükümler içeremez. 2026 itibarıyla aşağıdaki başlıkların yönetim planında bulunması zorunlu:

2026 için her yönetim kurulu üyesinin kontrol etmesi gerekenler: