Aidat Hesaplama Formülü: Adım Adım Pratik Rehber

Aidat, sitenizin yıllık operasyon bütçesinin daire/bağımsız birim sayısına bölünmüş halidir. Görünüşte basit ama doğru hesaplamak için 5 farklı kalem grubunu ayrı ayrı analiz etmek gerekir. Bu rehberde sektör formülünü adım adım açıklıyor, örnek bir hesaplama yapıyoruz.

Sabit giderler, ay ay değişmeyen ve yıllık olarak öngörülebilir kalemlerdir.

Değişken giderler, mevsim ve kullanıma göre dalgalanır. Geçmiş 12 ay verisinden ortalama alın, +%15 enflasyon payı ekleyin.

Plan dışı onarımlar, beklenmeyen arızalar ve büyük yatırımlar için yıllık bütçenin %8-12’si yedek fon olarak ayrılmalıdır. Bu fon ayrı banka hesabında tutulmalı, kat maliklerinin onayı olmadan kullanılmamalıdır.

Toplam Yıllık Bütçe = Sabit + Değişken + Yedek fon

KMK iki ana dağılım yöntemine izin verir:

Yönetim planında belirtilmemişse, varsayılan eşit dağılımdır. Karma dağılım için yönetim planı revizyonu gerekir.

Yıllık bütçe örneği:

Bu rakamlar Ankara’da 2026 ortalama bir orta ölçek site için temsilî değerlerdir. Sosyal tesis (havuz, spor salonu) varsa %15-25 artar; köklü bina ise (15+ yaş) bakım kalemleri %20+ daha yüksek olabilir.

Aidatı düşürmenin meşru yolları: tedarikçi yenileme (toplu satın alma), enerji optimizasyonu (LED + akıllı ısıtma), yedek fon yatırımı (faiz geliri), toplu sigorta paketi. Profesyonel yönetim genelde %10-18 tasarruf sağlar.